Kısa Cevap: Site yönetim planı tadilatı için kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı onayı gerekmektedir. Bu çoğunluk sağlandığında, tadilat teklifi kat malikleri kurulu toplantısında gündeme alınır, oylanır ve karar defterine işlenir. Ardından
tapu müdürlüğünde tescil edilmesiyle süreç tamamlanır. Yeterli çoğunluk sağlanamazsa, hukuki yollara başvurularak veya sulh
hukuk mahkemesi aracılığıyla tadilat zorunlu kılınabilir.
Site yönetim planını tadil etmek, apartman veya site yaşamının düzenlenmesinde önemli bir adımdır. Mevcut yönetim planını değiştirmek istediğinizde, öncelikle Kat maliklerinin beşte dördünün (4/5) yazılı onayıNın alınması esastır. Bu oran, Kat Mülkiyeti Kanunu tarafından belirlenmiş nitelikli bir çoğunluktur ve basit çoğunlukla yönetim planı değiştirilemez.
Sürecin işleyişi şu adımları içerir:
- Teklifin Hazırlanması ve Gündeme Alınması: Yapılmak istenen tadilat veya değişiklik teklifi, net ve anlaşılır bir şekilde yazılı hale getirilmeli ve kat malikleri kurulu toplantısında gündem maddesi olarak sunulmalıdır.
- Toplantı ve Oylama: Gündemdeki madde, kat malikleri kurulu toplantısında oylanır. Değişikliğin kabul edilmesi için 4/5 çoğunluğun sağlanması şarttır.
- Karar Defterine İşlenmesi: Toplantıda alınan karar, noter tasdikli karar defterine usulüne uygun olarak işlenmeli ve ilgili kat malikleri tarafından imzalanmalıdır.
- Tapu Siciline Tescil: En kritik adımlardan biri, alınan kararın ve tadil edilmiş yönetim planının ilgili tapu müdürlüğüne sunularak tapu kütüğüne tescil edilmesidir. Bu tescil işlemi gerçekleşmeden yapılan değişiklikler hukuken geçerlilik kazanmaz.
Bu süreci yönetirken, benim de bir site yönetiminde görev aldığım dönemde, bazı kat maliklerinin itirazlarını aşmak için sabırlı ve ikna edici bir dil kullanmanın ne kadar önemli olduğunu bizzat deneyimlemiştim. Herkesin haklı gerekçeleri olabileceğini unutmamak gerekir.
Yeterli Çoğunluk Sağlanamazsa Ne Olur?
Eğer yönetim planı tadilatı için gerekli olan 4/5 çoğunluk sağlanamazsa, bu değişikliği doğrudan zorunlu kılmanın yolları mevcuttur. Bu durumda, yönetim planının ilgili maddesinin hukuka aykırı olduğu veya hakkaniyete aykırı bir durum yarattığı gerekçesiyle Sulh hukuk mahkemesinde iptal veya tadil davası açılabilir. Mahkeme, kanunun emredici hükümlerine aykırılık veya hakkaniyetsizlik durumlarında müdahale ederek yönetim planının değiştirilmesine karar verebilir. Bu tür davalarda, genellikle taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi görevli ve yetkilidir.
Unutulmamalıdır ki, yönetim planı bir nevi apartmanın veya sitenin anayasasıdır. Bu nedenle, yapılacak değişikliklerin hem yasalara uygun olması hem de tüm sakinlerin haklarını gözetmesi büyük önem taşır. Gerekli durumlarda bir gayrimenkul hukuku uzmanından destek almak, sürecin daha sağlıklı ilerlemesini sağlayacaktır.