Kısa Cevap: Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, yönetim planında aksi bir hüküm bulunmadıkça, giriş katta oturan daire sahipleri de otopark ve havuz gibi ortak alanların
Bakım, koruma ve işletme giderlerine arsa payı oranında katılmak zorundadırlar. Fiilen kullanmama durumu, bu yasal yükümlülüğü ortadan kaldırmaz.
Değerli Kat Maliki,
Sitenizde giriş katta bulunmanız ve otopark ile havuz gibi ortak alanları fiilen kullanmamanıza rağmen bu alanların giderlerine katılma zorunluluğunuzun olup olmadığına dair sorunuz, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) kapsamında sıkça karşılaşılan ve önemli hukuki sonuçları olan bir durumdur. Bu, sadece sizin değil, benzer durumda olan birçok kat malikinin gündemindeki Teknik ve idari bir vaka olarak ele alınmalıdır.
Kat Mülkiyeti Kanunu ve ilgili Yargıtay içtihatları çerçevesinde bu sorunun Hukuki bir çözüm yolu bulunmaktadır. Öncelikle mevcut yasal düzenlemeler ve yerleşik yargı kararları, ortak giderlere katılım konusunda net bir çerçeve çizmektedir.
Analiz: Ortak Giderlere Katılımın Temel Dinamikleri
Sorunun temel kaynağı, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 20. maddesinde belirtilen Ortak giderlere katılım yükümlülüğü ile kat maliklerinin ortak alanları fiilen kullanma veya kullanmama durumları arasındaki algı farklılığıdır. KMK'ya göre, bir gayrimenkuldeki havuz ve otopark gibi alanlar Ortak yer statüsündedir. Ortak yerlerin bakım, koruma ve işletme giderleri, ana gayrimenkulün genel giderleri arasında sayılır. Kanun, kat maliklerinin, ortak yer veya tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç bulunmadığını ileri sürerek bu gider ve avans payını ödemekten kaçınamayacağını açıkça belirtir. Yargıtay kararları da bu ilkeyi desteklemektedir.
Ancak bu durumun tek istisnası, Yönetim planında bu konuda açık ve lehinize bir muafiyet hükmünün bulunmasıdır. Yönetim planı, sitenin anayasası niteliğindedir ve gider paylaşım oranlarını KMK'nın genel kurallarına aykırı olmayacak şekilde düzenleyebilir. Eğer yönetim planında özel bir düzenleme yoksa, ortak giderler genellikle arsa payı oranında paylaştırılır. 2026 yılı itibarıyla KMK'da bu temel prensipleri değiştiren köklü bir düzenleme bulunmamaktadır; kanun hala ortak giderlere katılımı emredici bir yükümlülük olarak görmektedir.
Adım Adım Çözüm:
- Yönetim Planını İnceleyin: Öncelikle sitenizin Yönetim planını dikkatlice incelemeniz gerekmektedir. Yönetim planında otopark ve havuz giderlerine katılım konusunda giriş kat daireleri için özel bir muafiyet veya farklı bir paylaştırma oranı olup olmadığını kontrol edin.
- Kat Malikleri Kurulu Kararlarını Değerlendirin: Eğer yönetim planında açık bir hüküm yoksa, geçmişte alınmış kat malikleri kurulu kararlarını ve işletme projelerini gözden geçirin. Bu kararların usulüne uygun alınıp alınmadığı ve yönetim planına aykırılık teşkil edip etmediği önemlidir.
- Yönetimle İletişime Geçin: Yönetim planında lehinize bir hüküm olmaması durumunda, site yönetimiyle yazılı olarak iletişime geçerek durumu yeniden değerlendirmelerini talep edebilir, hukuki dayanaklarınızı sunabilirsiniz.
- Hukuki Destek Alın: Eğer yönetimle uzlaşma sağlanamazsa veya yönetim planında size göre hukuka aykırı bir düzenleme olduğunu düşünüyorsanız, bir avukattan hukuki destek alarak kat malikleri kurulu kararlarının iptali için dava açma veya ortak gider borcuna itiraz etme yoluna gidebilirsiniz. Bu tür davalar Sulh hukuk Mahkemesi'nde görülür.
Kalıcı Çözüm İçin:
Bu tür sorunların tekrar etmemesi ve adil bir gider paylaşım modelinin tesis edilmesi için, sitenizin Yönetim planının güncellenmesi veya Yeniden düzenlenmesi hususunu Kat Malikleri Kurulu gündemine taşıyarak, tüm kat maliklerinin beşte dördünün oyuyla (KMK Madde 28) havuz ve otopark gibi tesislerden fiilen faydalanmayan bağımsız bölümler için özel bir muafiyet veya indirimli katılım oranı belirlenmesini sağlamanız stratejik bir adım olacaktır. Bu, gelecekteki olası uyuşmazlıkların önüne geçmek adına en sağlam ve kalıcı çözümdür.