5 yılı dolduran kiracılar için bu süreç maalesef oldukça stresli olabiliyor, yaşadığınız bu endişeyi çok iyi anlıyorum. Ancak müzakere masasında elinizi güçlendirebilmeniz için hukuki gerçekleri ve sınırları net bir şekilde bilmeniz gerekiyor.
Burada en sık düşülen yanılgılardan birini düzelterek başlayalım: 5 yılını dolduran kiracılar için açılacak "Kira Tespit Davası"nda yasal olarak belirlenmiş maksimum bir tavan zam yüzdesi YOKTUR. Yani ev sahibiniz piyasa koşullarına göre teorik olarak %100, %300 veya daha fazla bir artış talep edebilir.
İşte Türk Borçlar Kanunu'na (TBK Madde 344/3) göre 5. yıl kuralının işleyişi ve mahkemenin yeni kirayı nasıl belirlediğine dair hukuki detaylar:
1. 5. Yıl Kuralı ve Emsal (Rayiç) Bedel Süreci
Kanun, kiracıyı ilk 5 yıl boyunca korur ve ev sahibinin 12 aylık TÜFE ortalaması dışında bir zam yapmasını engeller. Ancak 5. kira yılı dolduğunda ve 6. yıla girerken ev sahibinin "Benim evimin kirası piyasa şartlarının (emsallerin) çok altında kaldı" diyerek Kira Tespit Davası açma hakkı doğar.
Bu davada hakim, resmi TÜFE oranlarına veya ev sahibinin kafasından geçen uçuk rakamlara değil; bölgedeki güncel piyasa (emsal) kira bedellerine bakar.
2. Yeni Kira Nasıl Hesaplanır? (Bilirkişi Raporu)
Dava açıldığında mahkeme evinize bir bilirkişi heyeti gönderir.
Bilirkişi, evinizin bulunduğu binadaki ve sokaktaki benzer evlerin güncel olarak ne kadara kiralandığını tespit eder.
Örneğin; sizin şu an 5.000 TL ödediğiniz evin piyasa rayiç bedeli bilirkişi tarafından 20.000 TL olarak belirlenir.
3. Eski kiracı İndirimi (Hak ve Nesafet İndirimi)
Hakim, bilirkişinin belirlediği 20.000 TL'yi doğrudan yeni kiranız olarak atamaz. Yargıtay'ın yerleşik içtihatlarına göre, evi yıllardır düzenli kullanan ve kirasını ödeyen eski bir kiracı olduğunuz için size "Hak ve Nesafet İndirimi" uygulanır.
Bu indirim oranı hakimin takdirinde olmakla birlikte genellikle piyasa bedeli üzerinden %10 ile %20 arasındadır.
Yani piyasası 20.000 TL olan ev için mahkemenin belirleyeceği yeni kiranız tahminen 16.000 TL ile 18.000 TL bandında olacaktır.
Önemli Not: Kira tespit davaları genellikle uzun sürer (ortalama 1,5 - 2 yıl). Ancak dava sonuçlandığında belirlenen yeni kira bedeli, davanın açıldığı tarihten itibaren geçerli sayılır ve aradaki kira farklarını toplu olarak ödemek zorunda kalabilirsiniz.
Ev sahibiniz bu davayı açmadan önce yasal olarak "Zorunlu Arabuluculuk" sürecine başvurmak mecburiyetindedir.
