Kiracınızın kirayı düzenli ödeyip aidatı aksatması apartman yönetimiyle sizi karşı karşıya getirdiği için oldukça can sıkıcı bir durum, bu stresinizi çok iyi anlıyorum. Ancak yasal olarak ipleri elinize alabileceğiniz çok net bir kural var: Kiracının aidatı ödememesi, tıpkı kirayı ödememesi gibi doğrudan bir tahliye sebebidir. Fakat, sırf aidat ödenmedi diye yarın sabah mahkemeye gidip "doğrudan" tahliye davası açamazsınız. Kanun, dava açmadan önce kiracıya kesinlikle bir "son şans" (süre) vermenizi emreder.
Süreci mevzuata uygun ve hatasız yürütmek için izlemeniz gereken yasal adımlar şunlardır:
1. Aidatların Yasal Statüsü (Yan Gider Kuralı)
Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 315. maddesine göre apartman aidatı, yakıt, su gibi giderler "Yan Gider" olarak tanımlanır. Kanun açıkça der ki: kiracı, kira bedelini veya yan giderleri ödemezse temerrüde (borçlunun direnmeye) düşer. Yani hukuk gözünde kiranın eksik yatması ile aidatın hiç yatmaması arasında hiçbir fark yoktur.
2. 30 Günlük İhtar veya İcra Takibi Şartı
Tahliye davası açabilmeniz için öncelikle kiracının yasal olarak "temerrüde" düştüğünü belgelemeniz gerekir. Bunun için önünüzde iki yol var:
Noter İhtarnamesi: Noter aracılığıyla bir ihtarname çekerek ödenmeyen 5 aylık aidat borcunun 30 gün içinde ödenmesini, aksi takdirde sözleşmenin feshedilip tahliye davası açılacağını bildirebilirsiniz.
Tahliye Talepli İcra Takibi (Önerilen Yol): Doğrudan icra dairesine giderek borç için "Örnek No: 13 Tahliye Talepli" icra takibi başlatmak çok daha etkilidir. Kiracıya giden ödeme emrinde "borcu 30 gün içinde öde, yoksa tahliye edileceksin" yazar.
3. Tahliye Davasının Açılması
Kiracıya gönderdiğiniz tebligat ulaştıktan sonra 30 günlük yasal geri sayım başlar.
Kiracı bu 30 gün içinde gidip geçmiş 5 aylık aidat borcunu tamamen öderse, maalesef bu işlem için tahliye hakkınız düşer (ancak bu durum haklı ihtar sayılır, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar yaparsanız yine tahliye davası açabilirsiniz).
Eğer kiracı 30 gün geçmesine rağmen aidatları hala ödemezse, 31. gün elinizdeki bu belgeyle İcra Hukuk Mahkemesi'nde "Temerrüt Nedeniyle Tahliye Davası" açma hakkını kesin olarak elde edersiniz.
Önemli Bir Püf Noktası (Yönetime Karşı Sorumluluğunuz)
Kat Mülkiyeti Kanunu'na göre, aidat borcundan dolayı apartman yönetimine karşı asıl sorumlu tapu sahibidir (yani sizsiniz). Kiracının borcu ödememesi, sizin yönetime karşı sorumluluğunuzu kaldırmaz. Bu süreçte yönetimin size icra takibi başlatmasını ve gecikme faizi işlemesini önlemek için; ödenmeyen 5 aylık aidat borcunu yönetime sizin ödemeniz, ardından elinizdeki dekontlarla kiracıya icra takibi (Örnek 13) başlatarak bu parayı tahliye baskısıyla ondan tahsil etmeniz en güvenli stratejidir.
