Kısa Cevap: Hisseli
tapu satışında diğer paydaşların 'şufa hakkı' (ön alım hakkı) Türk Medeni Kanunu'nun 732. ve devamı maddeleri ile 25 Aralık 2025'te yürürlüğe giren 7571 Sayılı Kanun kapsamında düzenlenmiştir. Bu düzenlemelerle birlikte, şufa hakkı davalarında artık tapuda gösterilen bedel yerine
Taşınmazın güncel rayiç bedeli esas alınacak ve paydaşlara noter aracılığıyla
bildirim yapılmaması durumunda dava açma süresi
1 yıla indirilmiştir.
Hisseli tapu satışları, mülkiyetin parçalı yapısı ve paydaşların yasal hakları nedeniyle özel hukuki prosedürler gerektiren bir vakadır. Bu tür işlemler, özellikle 'şufa hakkı' olarak bilinen ön alım hakkı sebebiyle dikkatli bir yönetim süreci gerektirir.
Türk Medeni Kanunu ve ilgili tapu mevzuatı, 2026 yılı güncel düzenlemeleriyle bu tür satışlar için net bir çerçeve sunmaktadır. Paylı mülkiyette, paydaşların mülkiyet hakkının korunması amacıyla şufa hakkı tanınmıştır. Bu hak, bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü bir kişiye satması durumunda diğer paydaşlara aynı payı öncelikle satın alma imkanı verir.
Şufa hakkı, mülkiyetin bütünlüğünü koruma ve yabancıların ortaklığa girişini sınırlama amacını taşır. 25 Aralık 2025 tarihinde yürürlüğe giren 7571 Sayılı Kanun ile Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesinde yapılan değişiklikler, şufa hakkının kullanımında önemli yenilikler getirmiştir. Artık şufa davalarında, tapuda gösterilen satış bedeli yerine, hâkim tarafından belirlenecek taşınmazın Güncel rayiç bedeli esas alınmakta ve bu bedelin önalım hakkı sahibi tarafından kesin süre içinde yatırılması zorunlu kılınmıştır. Ayrıca, satışın noter aracılığıyla bildirilmediği durumlarda dava açma süresi 2 yıldan 1 yıla indirilmiştir.
Hisseli tapu satış ve şufa hakkı süreci için izlenmesi gereken adımlar:
1. Potansiyel Alıcı ile Anlaşma ve Satış Bedelinin Belirlenmesi: Öncelikle payınızı satın almak isteyen üçüncü bir kişi ile satış bedeli ve diğer şartlar üzerinde anlaşın. Bu aşamada belirlenen bedelin, taşınmazın güncel rayiç bedeli ile uyumlu olması önemlidir. Tapu harcı, alıcıdan %2, satıcıdan %2 olmak üzere toplam %4 oranında uygulanır ve beyan edilen satış bedeli, emlak vergisine esas rayiç bedelin altında olamaz.
2. Diğer Hissedarlara Noter Aracılığıyla Bildirim: Payınızı üçüncü bir kişiye satmaya karar verdiğinizde, bu satış işlemini ve belirlenen satış bedelini diğer tüm hissedarlara Noter aracılığıyla bildirmek zorundasınız. Bu bildirim, şufa hakkı kullanım süresinin başlaması için yasal bir zorunluluktur. Bildirimde satışın tüm detayları (alıcı, bedel, şartlar) açıkça belirtilmelidir.
3. Şufa Hakkı Kullanım Süresi ve Bekleme: Noter bildiriminin diğer hissedarlara tebliğ edildiği tarihten itibaren Üç ay içinde şufa hakkını kullanıp kullanmayacaklarını bekleyin. Bu süre içinde herhangi bir hissedar, payı aynı şartlarla satın alma hakkını kullanabilir. Eğer noter bildirimi yapılmazsa, şufa davası açma süresi her halde satış tarihinden itibaren 1 yıldır.
4. Şufa Hakkının Kullanılması Durumu: Eğer bir veya birden fazla hissedar, şufa hakkını kullanmak istediğini noter aracılığıyla veya dava yoluyla bildirirse, payınızı dışarıdan bulduğunuz alıcıya satamazsınız. Şufa hakkını kullanan hissedar, sizin üçüncü kişiyle anlaştığınız Güncel rayiç bedeli ve alıcıya düşen tapu giderlerini mahkeme tarafından belirlenen kesin süre içinde yatırmakla yükümlüdür. Bu durumda payınız, hakkı kullanan hissedara devredilir.
5. Şufa Hakkının Kullanılmaması Durumu: Üç aylık yasal süre içinde hiçbir hissedar şufa hakkını kullanmazsa veya bu haktan feragat ederse, payınızı potansiyel alıcınıza satmakta serbest kalırsınız.
6. Tapu Devri İşlemleri: Şufa hakkının kullanılmaması durumunda, potansiyel alıcınızla birlikte Tapu Sicil Müdürlüğü'ne başvurarak satış ve devir işlemlerini tamamlayabilirsiniz. 2026 yılı itibarıyla tapu işlemleri sırasında ödenen döner sermaye ücreti ve diğer masraflar güncel Yeniden Değerleme Oranı esas alınarak belirlenmektedir. Satış bedelinin doğru beyan edilmesi, vergi ziyaı cezaları açısından kritik öneme sahiptir.